近日，江西高院向全省各级法院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》），要求全省各级法院根据《指引》内容及精神，做好开发商逾期纠纷案件的审理工作，规范法官自由裁量权，统一类案裁判尺度，提高案件审判质效。据悉，该《指引》是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范。江西高院相关负责人表示，该《指引》购房人必读，开发商必看。

　　记者获悉，近些年来，随着房地产行业的快速发展，因开发商逾期交房、办证引发的纠纷大量涌向法院。据统计，2019年江西全省法院审结开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件3700余件，占房屋买卖合同纠纷案件数的1/3。

　　开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件法律适用争议较多，特别是商品房交付条件的认定、逾期违约金的认定和调整、免责情形和诉讼时效的计算等问题，不仅当事人争议大，不同法院之间，认定标准和裁判尺度也不统一。因此，江西高院对开发商逾期交房、办证违约责任纠纷中的相关法律问题进行细化研究，在现行法律框架内提出具有较强可操作性，符合裁判规律，合理平衡开发商与业主之间利益的指导意见，统一此类案件的法律适用标准和裁判尺度。

　　据介绍，江西高院将开发商逾期交房办证违约责任纠纷作为2019年重点调研课题，课题组对1500余份全省法院二审、再审判决书进行了详细实证分析，在充分论证的基础上，根据法律司法解释有关规定和我省经济社会发展情况，提出了审判指引内容，经江西高院审判委员会2020年第六次会议讨论通过，供全省法院办案参考。

　　《指引》共9个条文，分别涉及商品房交付条件、商品房交付与接收、逾期交房、办证违约金的调整、逾期办证的认定、开发商免责情形、诉讼时效等法律适用问题。内容不多，但条条都是干货，直指开发商逾期交房、办证案件的核心争议问题。不仅为法官裁量相关争议提供了易于操作的指引，也为开发商、购房人提供了行为指南，指引开发商规范依法依约履行交房行为及承担违约责任，指导购房人依法收房、依法维权。

　　　亮点一

　　　明确合格商品房交付条件

　　根据《指引》规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，并且不允许通过合同随意调低房屋交付条件。明确开发商向业主交付的合格商品房必须取得建设工程竣工验收备案登记，符合目前相关的法律精神和现行的合同范本，有利于法官明确判断开发商交房是否构成违约，有利于促使开发商交房前积极完善竣工验收手续，让购房人收房收得放心。

　　　亮点二

　　　遇两情形购房人有权拒绝收房

　　《指引》明确开发商交付的商品房应当完成竣工验收备案登记，所以购房人在收房时，除了看房，还要看“一表两书”，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若开发商未能出示“一表两书”，购房人有权拒绝接收房屋。同时，若购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，也可以拒收并要求开发商维修。

　　《指引》明确了购房人上述情形中的拒收房屋权利，就是为了平衡开发商与购房人不对等的交易地位，更好地保护购房人权益。

　　亮点三

　　统一逾期交房、办证违约金调整范围

　　实践中，商品房买卖合同约定的逾期交房、办证违约金计算方法五花八门。不同法院是否调整以及如何调整的裁判尺度和标准也不尽相同。

　　为了解决这一问题，《指引》在实证分析的基础上，创新性地提出将合同约定的合理违约金标准限定在一个特定幅度范围内，逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，逾期办证违约金的合理范围是日万分之零点五至万分之一点五。合同约定的违约金在此范围内，原则上不予调整，超出该范围的，将结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到上述范围内。

　　此外，为了弥补在合同订立过程中处于弱势地位的购房人的利益，《指引》明确提出开发商利用格式合同在合同中约定的极低的固定金额违约金，属格式条款，应认定无效，违约金按照司法解释规定的没有约定违约金情形处理。

　　亮点四

　　明确开发商可以免责的具体情形

　　针对开发商经常抗辩的免责事由，《指引》以列举的形式明确了几种可以免除开发商全部或部分违约责任的情形，包括灾害性天气、突发性公共卫生事件、执行行政命令等。但是，对于免责情形的出现，开发商还负有通知和举证义务，即当出现免责情形时，开发商应及时通知购房人，否则购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，法院将予以支持。且开发商应对免责事由的发生、该免责事由与违约行为之间的因果关系及原因力大小承担举证责任。

　　亮点五

　　明确诉讼时效计算方式

　　由于逾期交房、办证违约金按日计算，在司法实践中对于诉讼时效如何起算有较大争议。《指引》明确购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起3年内提起诉讼，如超期起诉，开发商以此抗辩，购房人将可能因超过诉讼时效败诉。同时，考虑到实践中购房人一般会积极要求开发商交房或办证的实际，《指引》规定对此类案件诉讼时效中断从宽掌握，只要购房人在诉讼时效届满前曾向开发商提出过交房或办证请求的，则该交房或办证请求的诉讼时效中断同样及于相应违约金诉讼时效。所以购房人在维权过程中，应有意识的保存主张权利的相关证据。

　　毛盈超 记者程爱娣 徐明